בכמה כסף לקנות דירה?

בכמה כסף לקנות דירה ?

אתם עומדים לקראת רכישת נכס? בהצלחה!
לפניכם החלטות חשובות והכרעות כבדות משקל, וביניהם השאלה הבסיסית: בכמה כסף לקנות?
כדי לענות על השאלה הזו, תצטרכו לבחון את מצבכם הכלכלי בשני פרמטרים:
א. כמה כסף יש ברשותכם?
ב. מה גובה ההכנסה החודשית שלכם, וכמה אתם מסוגלים להחזיר כל חודש לטובת המשכנתה?

א. הון עצמי.
אחרי שבחנתם בדקדוק כמה כסף יש לכם- בחשבון העו"ש, פיקדונות וחסכונות, עזרה מההורים (אל תסתמכו על השערות, זה הזמן פשוט לשאול אותם..), נוכל לדעת את מה הסכום המקסימלי שהבנק יכול לאשר לכם. סכום ההלוואה המקסימלי תלוי באחוז המימון, שהוא היחס בין גובה ההלוואה למחיר הנכס הנרכש.

בנק ישראל, שתפקידו לשמור על יציבות המשק, ובין השאר על יציבות הבנקים, קבע הנחיות והגבלות על הלוואות לדיור- שעניינם להקטין את הסיכונים בהלוואות.
אחת ההגבלות מתייחסת לאחוז המימון:
ברכישת דירה ראשונה- גובה ההלוואה המקסימלי יעמוד על 75% מהנכס. זאת אומרת שאתם צריכים להביא הון עצמי בגובה של לפחות רבע משווי הנכס. יש לכם למשל 200 אלף ₪- תוכלו לרכוש נכס בשווי של עד 800 אלף ₪.
ברכישת דירה חליפית (אתם עוברים מבית שבבעלותכם לבית חדש, ומתכוונים אח"כ למכור את הישן)- גובה ההלוואה המקסימלי יעמוד על 70% משווי הנכס הנרכש. זאת אומרת שתצטרכו להביא מהבית לפחות 30% ממחיר הנכס. יש לכם 200 אלף ₪- תוכלו לרכוש נכס בשווי של כ-660 אלף ₪.
ברכישת דירה להשקעה (דירה נוספת חוץ מדירה שבבעלותכם)- מקסימום 50% מהנכס הנרכש. זאת אומרת שאתם צריכים לממן חצי מהסכום מכיסכם. 200 אלף יספיקו לנכס בשווי 400 אלף ₪.

בשלב זה אתם כבר יודעים מה השווי המקסימלי האפשרי של הנכס המיועד. אבל כדאי לדעת דבר נוסף: גם אם אתם בתחום המותר על פי תקנות בנק ישראל, וההלוואה שאתם מבקשים לא חורגת מאחוז המימון המקסימלי- לא בטוח שכדאי לכוון לנכס הכי יקר שאפשר, להלוואה המקסימלית.

למה? כי יש עוד הנחיה של בנק ישראל, לבנקים, שבה הוא דורש מהם להקצות הון כנגד כל הלוואה. סכום כסף שנשאר בצד כ'רזרבה' למשבר אפשרי עתידי. גובה הקצאת ההון נגזרת מאחוז המימון:
בהלוואות מעל 60% מימון- הבנק צריך להקצות את האחוזים הגבוהים ביותר.
בהלוואות בין 45% ל60% מימון- הבנק צריך להקצות אחוז קטן יותר.
ובהלוואות ב45% מימון או פחות- הקצאת ההון הנדרשת מהבנק היא הנמוכה ביותר.
מה ההיגיון בכל זה? אחד החששות של הבנקים, ושל בנק ישראל, הוא ממשבר כלכלי שיביא למיתון, וללווים שלא מסוגלים לפרוע את חובם. במצב כזה הבנק גובה את כספו על ידי מימוש זכויותיו בדירה הממושכנת, ומוציא אותה למכירה. אך מה קורה אם מחירי הדירות ירדו באופן משמעותי והסכום שהתקבל ממכירת הדירה לא מספיק כדי לכסות את החוב? מצב כזה יהיה בעייתי מאוד, ואם חלילה יתרחש בהיקפים נרחבים עלול להביא לקריסת הבנקים. לכן בנק ישראל דורש מהבנקים להיערך לתרחיש כזה. וההבדל בין אחוזי המימון נובע מכך שככל שההלוואה נמוכה יותר ביחס לשווי הנוכחי של הנכס, הסיכוי לירידת מחירים עד רמה שמתחת לגובה ההלוואה, קטן.

אז הסברנו למה בנק ישראל מכריח את הבנקים לשים בצד כסף. אבל איך זה קשור אלינו?
כי הבנק לא כל כך שמח להשכיב כסף שיעלה אבק, במקום למכור אותו או להשקיע אותו. ואת הנזק הזה הוא מגלגל עלינו, הלווים. וזאת באמצעות הריבית. במדרגות המימון הגבוהות אתם עשויים לקבל ריבית גבוהה באופן יחסי, ואם תרדו למדרגה נמוכה יותר, הבנק יציע ריביות הרבה יותר אטרקטיביות.

אם כן, גם זה שיקול משמעותי שכדאי לקחת בחשבון, כשרוצים להכריע בשאלה בכמה כסף לקנות. אמנם לרובנו אין יכולת 'לשלוף' עוד מאה אלף כדי לרדת במדרגת המימון, אבל אפשר מראש לכוון לדירה במחיר שיביא לאחוז מימון נמוך יותר, וכן אם בחרתם דירה, וההלוואה הנדרשת היא ב61% מימון. יתכן ותרצו להתאמץ ולהשיג עוד עזרה או מימון חיצוני, כדי לקבל משכנתה זולה הרבה יותר.

אגב, שימו לב: גם אחרי שרכשתם את הדירה- תמשיכו לעקוב אחר מצבו של אחוז המימון, זו נקודה משמעותית מבחינת מחזור המשכנתה. אם במהלך השנים החזרתם חלק מהחוב, וקרן ההלוואה הלכה וקטנה, ובמקביל ערך הנכס עלה. יתכן והיחס בין היתרה הנוכחית לשווי הנוכחי של הנכס כבר ירד למדרגת מימון נמוכה יותר שזו סיבה טובה לבדוק כדאיות למחזור ולשפר ריביות באופן דרמטי.

ב. הכנסות.
עד עכשיו עסקנו ביחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס. אבל יש עוד פרמטר חשוב, והוא גובה ההכנסה. ראינו שהבנק נזהר מסיכונים, ונערך, למשל, לאפשרות שערך הנכס ירד בעתיד.
עוד סיכון שהבנק לוקח בחשבון הוא חוסר היכולת של הלקוח לעמוד בעתיד בתשלומים השוטפים של המשכנתה. גם בהקשר הזה לבנק ישראל יש מגבלה: גובה ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מהכנסה פנויה. זאת אומרת שמחשבים כמה הלווה משתכר בכל חודש, מפחיתים מסכום זה את ההתחייבויות ארוכות הטווח שלו (הלוואות למשך שנה וחצי ומעלה)- ומזה גוזרים 50%. אם זוג מכניס בחודש 8 אלף ₪, וחוץ מזה יש להם עוד הלוואות והוצאות קבועות עם החזר חודשי של אלפיים₪, אז ההכנסה הפנויה היא 6,000 ₪, וגובה ההחזר החודשי יהיה מקסימום 3,000 ₪.
בפועל, הבנקים לא מאפשרים יחס החזר (היחס בין ההכנסה להחזר החודשי) של יותר מ40%.

המגבלה הזאת משפיעה גם על מחיר הדירה שנקנה. כי אם ההחזר החודשי המקסימלי שמאשרים לנו הוא 2,000 ₪ למשל, אז אפילו 30 שנה (משך ההלוואה המקסימלי- עוד מגבלה של בנק ישראל), של החזר חודשי כזה -שאמור לכסות את הקרן וגם את הריבית- לא יספיקו כדי להחזיר הלוואה גדולה יותר מכ-500,000. גם אם ההון העצמי שלנו מספיק לכאורה להלוואה גדולה יותר.

כמובן, שמעבר למגבלות מצד הבנקים על יחס ההחזר המותר, כל משפחה חייבת לעשות חשבון והערכה מדוקדקת של מצב ההכנסות וההוצאות, ולבדוק את היכולת האמיתית, כמה אתם מסוגלים להחזיר כל חודש, בלי להיקלע למערבולת כלכלית. ולפי זה, נגזרת גם עלות הדירה המיועדת, כנ"ל.

לסיכום-
כדי להחליט בכמה כסף לקנות דירה, תצטרכו לבדוק כמה כסף יש ברשותכם, ולעמוד במגבלות אחוז המימון. וכן להחליט האם להוזיל את ההלוואה על ידי ירידה באחוז המימון.
בנוסף, תצטרכו לבחון את גובה ההכנסות שלכם ולוודא מחיר הדירה יביא אתכם להחזר החודשי הנכון, הן מצד יחס ההחזר ע"פ הנחיות הבנקים, והן מצד היכולת האמיתית של המשפחה.
כך תקבלו החלטה כלכלית נבונה, ותדעו לבחור את העסקה הנכונה לכם. 

מחשבון לרכישת דירה