מדד תשומת הבניה

מדד תשומות הבניה

בעסקת רכישה של דירה מקבלן, אנחנו חותמים על חוזה, אבל יתכן שבפועל נשלם הרבה יותר..
איך זה יכול להיות? זו ההשפעה של מדד תשומות הבניה.
בניה של דירה או של שכונת מגורים, היא פרויקט שלוקח זמן ארוך. וזה מכניס את הקבלן לבעיה. כי הצעת המחיר שהוא נותן ללקוחות מתייחסת למכלול ההוצאות על הפרויקט: עלויות החומרים השונים- כמו ברזל, בטון, צבע, וזכוכית, השכר של העובדים- כולל פועלי בניין, חשמלאים, מהנדסים ומפקחים. עלויות שכירת ציוד ורכב- תפעול כלים כבדים ומחיר הדלק, והוצאות כלליות- כמו בדיקות, ביטוחים, שיווק ומכירה, אחזקת משרדים, ועוד. איפה הבעיה? כל אלו הם נתונים משתנים. חומרי גלם עלולים להתייקר, מחיר הדלק יכול לטפס, ושכר הפועלים עשוי לעלות. הקבלן עלול להגיע למצב שהמחיר שאותו קבע בתחילה כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, כבר לא מצדיק את עצמו בהתחשב בנתונים החדשים.

מה שמגן על הקבלנים זו הצמדת חוזה הרכישה למדד תשומות הבנייה. אחת לחודש מתפרסם מדד תשומות הבנייה שמחשב את העלויות המרכזיות בתחום הבינוי. כשמצמידים אליו את המחיר שבחוזה הרכישה, החוב לקבלן מתנהג באותו אופן של מדד התשומות: אם למשל, בחודש הקרוב מדד התשומות יעלה ב1%, ואנחנו חתמנו בחוזה על סך של 1.5 מיליון. אז נכפיל מיליון וחצי באחוז אחד, ונוסיף לחוב. במקרה שלנו החוב גדל ב22.5 אלף שקלים.
ככה הקבלן שומר על הרווחיות שלו, כשהמחיר מתעדכן בהתאם לעלויות הבניה.
אבל הלקוחות צריכים לקחת בחשבון עלויות משמעותיות מעבר למה שציפו. בייחוד בפרויקטים כמו "מחיר למשתכן" שיכולים להימשך זמן ארוך יותר, כי החוזה נחתם עוד לפני שיש לקבלן היתרים.

מלבד החור בכיס, מה ההשלכות של הנתון הזה מבחינת המשכנתא?
כשאנחנו מתכננים לרכוש דירה, אנחנו מחליטים לקנות דירה במחיר מסוים על פי ההון העצמי שקיים ברשותנו, תוך חישוב גובה ההלוואה שהבנק כנראה יאשר. אבל הבנק מאשר את גובה ההלוואה על פי הסכום שמופיע בחוזה (או הערכת שמאי- הנמוך מביניהם), ולא על פי המחיר העתידי כתוצאה מהצמדה למדד. אנחנו צריכים לקחת בחשבון את השפעות המדד, ולהשאיר כסף בצד (בין שאר ההוצאות הנלוות) לצורך כך.

איך אפשר 'להינצל' ממדד תשומות הבניה?
בדרך כלל לוח התשלומים לקבלן בנוי בהדרגה, לפי קצב ההתקדמות בבניה. אבל לפעמים יש אפשרות להקדים את התשלומים לקבלן, כך שעל הסכום שכבר שולם מדד התשומות כבר לא משפיע, אלא רק על יתרת החוב שעדיין חשופה לשינויים.

אבל יש עם זה כמה בעיות. קודם כל, לא כל הקבלנים מוכנים להקדים את התשלומים. וחלקם מוכנים להקדים את התשלומים, אבל בתנאי שבכל זאת כל הסכום יוצמד בסופו של דבר למדד התשומות.
זה כמובן, הגיוני מאוד, כי הרי הקבלנים מפסידים ממהלך כזה.

בעיה שניה היא, שגם במקרה שהקבלן מוכן להקדים את התשלומים- לא כל הלקוחות יכולים להרשות את זה לעצמם, כי ההון העצמי לא מספיק. וזה מוביל אותנו לשאלה הבאה: האם כדאי להקדים את לקיחת המשכנתא כדי להקדים את התשלומים לקבלן? השאלה הזו נשאלת גם בהקשר הזה וגם בתקופות של ריבית נמוכה באופן מיוחד- האם כדאי להקדים את לקיחת המשכנתא כדי לשמור על ריביות נמוכות במסלולים הקבועים.

הבעיה בהקדמת ההלוואה, היא שלווים רבים יתקשו לשלם בו זמנית גם את השכירות על הדירה שבה הם גרים כרגע, וגם את ההחזר החודשי לטובת המשכנתא על הנכס שעוד לא נבנה.
פתרון אחד הוא לפרוס את ההלוואה לשנים ארוכות יותר, במידת האפשר, ובעצם להקטין את ההחזר החודשי כך שיוכלו לעמוד בזה גם בתקופת הביניים, כשהם משלמים שכירות ומשכנתא במקביל. אבל פתרון כזה הוא לא כלכלי בעליל. כי החזר חודשי נמוך משמעותו לאורך השנים- תשלום גדול בהרבה על ריבית והצמדה, וזו בעצם משכנתא הרבה יותר יקרה. חבל לייקר את המשכנתא באופן דרמטי לטווח ארוך בגלל ההחזר חודשי בתקופה הראשונה של ההלוואה.
אמנם אפשר יהיה בעתיד לבצע מחזור של המשכנתא אבל אז עלולים לאבד תנאים מעולים של המשכנתא הנוכחית, ולהסתפק בתנאי השוק שיהיו קיימים בזמן המחזור. בסופו של דבר גם זה יכול להתברר כמהלך לא כלכלי.

פתרון שני הוא לקחת הלוואה בהחזר חודשי גבוה יחסית, שמתאים לזמן שבו הלקוח יפסיק לשלם שכירות וישלם רק משכנתא, ובמשך התקופה המאתגרת עד שהדירה תהיה מוכנה, לקחת הלוואת 'גרייס'- שזו בעצם דחיה של חלק מהתשלומים על ההלוואה, למועד מאוחר יותר. במסלול זה יש 2 אפשרויות: גרייס מלא או חלקי. בגרייס מלא- עד סוף התקופה לא משלמים כלום, לא מקרן ולא מהריבית, בגרייס החלקי- משלמים רק את הריבית ולא את הקרן. החיסרון בפתרון הזה הוא, שבמסלול ה'גרייס' המלא הסכומים שלא משולמים מתווספים לקרן, שגדלה וצוברת 'ריבית דריבית'. כך שמשלמים על זה ביוקר. וגם בגרייס החלקי, במשך התקופה הזו הקרן לא קטנה והריבית יקרה יותר מאשר מצב שבו הקרן גם כן 'נאכלת' במקביל. לכן צריך לחשב את העלות של שילוב מסלול 'גרייס' בהלוואה, ולבחון מה משתלם יותר: להקדים תשלומים לקבלן ולחסוך את עלויות ההצמדה למדד תשומות הבניה, או לקחת את המשכנתא בזמנה ולחסוך את העלות הנגזרת משימוש בהלוואת 'גרייס'.

חסרון נוסף בהקדמת לקיחת המשכנתא, היא שאם שילבתם מסלולים שצמודים למדד, אז ברחתם ממדד התשומות ונפלתם למדד המחירים לצרכן.. ולכן גם את זה צריך לקחת בחשבון- מה הצפי לעליית מדד התשומות מול הצפי לעליית מדד המחירים לצרכן.

לסיכום: חשוב להיות מודעים למחיר ה'אמיתי' כשמבצעים רכישה של קניית דירה מקבלן. חשוב להתאים אותו להון העצמי הקיים, ולדעת שהבנק מתייחס רק למחר שבחוזה. כדאי לבדוק אפשרות של הקדמת תשלומים לקבלן, אך לעשות השוואה מקצועית בין החלופות השונות, כדי לקבל את ההכרעה המשתלמת ביותר מבחינה כלכלית. בהצלחה!