מחיר למשתכן

אחוז המימון במשכנתה

אחוז המימון במשכנתה הוא בעצם אחוז המשכנתה שניתן לקבל משווי הנכס (כלומר – כמה כסף אתם צריכים "להביא מהבית" וכמה כסף תוכלו לקבל מהבנק לטובת רכישת הדירה).

ראשית,סקירה קצרה על אחוזי המימון המאושרים היום למשכנתאות:

• למי שאין ברשותו דירה – יכול לקבל עד 75% מימון
• למי שמשדרג דירה (מוכר וקונה) – יכול לקבל עד 70%
• למי שרוכש דירה נוספת – יכול לקבל עד 50%
• למי שרוצה כסף לצריכה פרטית (משכון נכס קיים לכל מטרה) – יכול לקבל עד 50%

כמובן שמי שרוכש דירה דרך תכנית מחיר למשתכן הוא חסר דירה ולכן יכול לקבל עד 75% מימון.

תופתעו לדעת כי אחוזי המימון יישארו על 75% מימון אבל יש פה שינוי גדול – במקום שהבנק יחשב את אחוזי המימון על בסיס המחיר של הנכס הנרכש הוא יחשב את אחוזי המימון על פי השווי של הדירה בשוק החופשי (וכפי שנקבע על-ידי השמאי הממשלתי).

אז כמה אחוזי מימון ניתן לקבל במשכנתה במחיר למשתכן?

עד היום מי שהיה אמור לרכוש דירה ראשונה במיליון ₪ יכול היה לקבל עד 75% מימון, כלומר 750,000 ₪.

אך במחיר למשתכן, כולנו יודעים שהמחיר של הדירה בשק החופשי (כלומר, שלא במסגרת התכנית) הוא לא מיליון ₪ אלא יותר (כי היא נמכרת בהנחה משמעותית ממחיר השוק), ולכן אותו זוג (או היחיד) שרוכשים את הדירה יוכל לקבל עכשיו 75% מהמחיר "האמיתי" שקבע השמאי הממשלתי.

לדוגמא, אם אותה הדירה שנמכרת במיליון ₪ שווה בפועל 1.2 מיליון ₪ אז מי שרוכש אותה יוכל למשכן את הדירה לפי שווי השוק ולקבל עד 75% מימון מ-1,200,000 ₪ ולא מ-1,000,000 ₪ כך שהוא יוכל לקבל 900,000 ₪ משכנתה ויצטרך לתת הון עצמי של 100,000 ₪ בלבד.

זהו שינוי עצום, כי מי שרוכש כבר לא צריך להביא הון עצמי של 250,000 ₪ אלא של 100,000 ₪ וזה מכניס לתמונה הרבה מאוד אנשים שפשוט לא יכלו לרכוש דירה כזו אפילו במחיר למשתכן ועכשיו זה כבר בר השגה עבורם.

בנוסף לכך, המדינה מעניקה מענק מקום מיוחד לרוכשי דירות במגוון יישובים בפריפריה – המענק עומד על 40,000 ש"ח לדירה במספר יישובים (אילת, אשקלון, חריש, נהריה, עפולה, רכסים ושלומי) ועל 60,000 ש"ח לדירה ביישובים הבאים: אופקים, דימונה, חצור הגלילית, טבריה, ירוחם, מגדל העמק, מעלות-תרשיחא, מצפה רמון, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, סח'נין, ערד, קריית שמונה ושדרות.

כלומר, המחירים שמופיעים במחיר למשתכן הם לפני קבלת המענק – כאשר בעקבות שינוי שביצעה המפקחת על הבנקים, חדוה בר, בחודש נובמבר 2017 – במקום שהמענק יתקבל בשני תשלומים רק לאחר תשלום ההון העצמי וגמר השלד, ניתן להחשיב מענק זה כחלק מההון העצמי של הרוכשים.

האם קיימות מגבלות?

כן, קיימות 2 מגבלות:

1. לא יכול להיווצר מצב של 100% מימון והרוכשים יצטרכו להעמיד הון עצמי של 100,000 ₪ לפחות.
2. שווי הדירה בשוק החופשי לא יעלה על 1.8 מיליון שקל, ובמידה והוא גבוה ביותר, ההתייחסות אל הדירה תהיה כמו דירה רגילה (מגבלה הרלוונטית בעיקר לדירות גדולות ובאיזור ביקוש כגון הרצליה ורעננה, שם מחירי הדירות בתכנית בהחלט יעלו על 1.8 מיליון ש"ח).

בחירת הפרויקט והדירה במחיר למשתכן

ישנם 2 פרמטרים חשובים במחיר למשתכן, הראשון הוא המחיר למ"ר והשני הוא גודל הדירה. את המחיר למ"ר אנחנו יודעים מראש (מכיוון שהוא מפורסם גם בעת ההרשמה להגרלה – תוכל לראות אותו גם באתר ברשימת "כל מכרזי מחיר למשתכן"). יחד עם זאת, את גודל הדירה שנבחר אין לנו דרך לדעת מראש – גם מכיוון שמדובר בהגרלה ולכל אחד תהיה זכות אחרת ומי שייבחר ראשון יוכל לבחור את הדירה שהוא רוצה ומי שייבחר אחרון יצטרך לבחור את הדירה האחרונה שנשארה, וגם כי גדלי הדירות המדויקים לא מפורסמים בהכרח לפני קיום ההגרלה.

כל זה מביא אותנו לחוסר-וודאות בנוגע לכמה תעלה הדירה בסופו של דבר, נניח שהמחיר למ"ר הוא 10,000 ש"ח ורכשתם 3 חדרים בגודל 80 מ"ר אז הדירה תעלה 800 אלף ואם אתם האחרונים בתור ונשארה רק דירה של 120 מ"ר אז מחיר הדירה כבר יעמוד על 1.2 מיליון ש"ח וזה הפרש גדול מאוד של 400 אלף.

זה שהמחירים בדירות שבפרויקטים של מחיר למשתכן זולים, זה לא סוד. אכן מדובר על דירות בהנחות גדולות מאוד יחסית לשוק החופשי (מאות אלפי שקלים). יחד עם זאת, ישנם זוגות שגם דירה של מיליון ש"ח תהיה יקרה עבורה וישנם זוגות שיכולים בקלות לרכוש דירה במיליון ש"ח אבל כשהדירה תעלה 1.5 מיליון או יותר  זה יהיה כבר גדול עליהם.

לכן, לפני שנרשמים לפרויקט, כדאי לוודא שאנחנו יכולים לעמוד ברכישת רוב הדירות המוצעות ולא רק באחוז קטן מהן. ובנוסף, חובה עליכם לבדוק מבעוד מועד שהמשכנתה שתצטרכו לקחת תתאים לכם ותוכלו לעמוד בה בכבוד.

לוח התשלומים במחיר למשתכן

לוחות התשלומים, כלומר קצב התשלומים לקבלן הינו קבוע מראש ולא ניתן למו"מ (כמו ברכישת דירה רגילה מקבלן). לרוב, מיד לאחר חתימת החוזה, תצטרכו להעביר כ-10% מעלות הדירה לקבלן.

אך ישנם כמה דברים חשובים לדעת:

א. רוב הבנקים יבקשו שתשלמו את ההון העצמי לפני שאתם לוקחים משכנתה, אבל ניתן לבקש בקשה חריגה ואם תוכלו להוכיח שיש לכם את הכסף בחשבון (או אצל ההורים) יש סיכוי טוב שיאשרו לכם לקבל משכנתה לפני מלוא תשלום ההון העצמי.

ב. קחו בחשבון, שבזמן בניית הדירה תצטרכו לקחת משכנתה ואולי לשלם במקביל שכירות וגם משכנתה. אתם צריכים להיערך לכך ומי שמרגיש שזה לא אפשרי עבורו יכול לבדוק אפשרות של גרייס לתקופת הבניה, דבר שיוריד בטווח הקצר את גובה התשלום אבל יעלה אותו בטווח הארוך (בעבר כתבתי על גרייס למשכנתה).

ג. בפרויקטים רגילים ניתן להקדים פעמים רבות תשלומים לקבלן, לרוב זה משתלם כי גם חוסכים תשלומים למדד תשומות הבניה וגם מבטיחים את ריבית המשכנתה של היום ולא של עוד כמה חודשים (אשר לא ניתן לדעת מה יהיה גבוהה).

לעומת פרויקטים רגילים, במחיר למשתכן זה מתחלק ל-3 מצבים שונים וזה מאוד תלוי בחוזה אותו תחתמו מול הקבלן (שימו לב לפרטים אלה בעת החתימה):

1. ישנם פרויקטים בהם הקבלן לא מסכים להקדים תשלום בשום מקרה (כיום זה כבר פחות נפוץ במחיר למשתכן, אבל בהתחלה זה היה יותר נפוץ).
2. ישנם פרויקטים שבהם הקבלן מסכים לקבל תשלומים לפני הזמן אבל הוא מגדיר לכם מראש שהוא עדיין יחייב אתכם בעבור מדד תשומות הבניה גם אם שילמתם לו לפני כן (ואז היתרון של הקדמת התשלום הוא רק "הבטחת ריבית משכנתה של היום" ולא חיסכון של מדדי תשומות הבניה). במקרים כאלו יש לזכור שבסוף הדרך יהיה חיוב של מדד תשומות הבניה שיכול להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים ואולי יותר בדירות היקרות.
3. ישנם פרויקטים שבהם בדומה לרכישה רגילה מקבלן ניתן יהיה להקדים תשלומים – ועבור התשלומים הללו לא תחויבו במדד תשומות הבניה.