משכנתה עם הסכם ממון

האם אפשר לקחת משכנתא לבד, למרות שאתם בסטטוס נשוי בתעודת הזהות? כעיקרון, התשובה היא לחלוטין לא, אבל ישנם מצבים מיוחדים בהם ניתן לקחת משכנתא לבד בעזרת הסכם ממון, דבר שלא ידרוש בכלל חתימת בן הזוג על ויתור

מהו המצב הרגיל?

כעיקרון אדם נשוי לא יכול לקחת משכנתא לבד. זוג נשוי נחשב לתא משפחתי אחד, כלומר אם אתה או את קונה בית, גם בן הזוג חייב להופיע במשכנתא. גם אם הדירה שקונים תירשם רק על שם אחד בני הזוג- הבן זוג השני יהיה חלק מהמשכנתא בכל מקרה. כל שאר המקרים, הם יוצאי דופן ונכנסים בגדר משכנתא למסורבים, שאלו מקרים מורכבים.

דוגמה: גבר ואישה קונים בית, כאשר הבית יירשם רק על שם האישה. בכל מקרה שלא יהיה, גם הבעל אמור להיות חלק מהמשכנתא, למרות שלא יהיה אחד הבעלים של הבית. אותו דבר תקף גם לגבי זוגות לא נשואים אלא ידועים בציבור או זוגות חד מיניים שלא יכולים להתחתן.

מקרים שהם יוצאי דופן:

הבנקים כמובן מתקדמים עם הזמן ורוצים להכיר במצבים שזוגות רוצים לקנות בית שיהיה בבעלות רק אחד מהם, ללא העברת זכויות לבן הזוג השני. לזה המציאו את הוויתור.

דוגמה: חיים ודנה רוצים שיהיה להם רכוש נפרד למרות שהם נשואים, דבר שקורה בדרך כלל בנישואים שניים. במקרה הזה חיים קונה דירה והוא מעוניין שהיא תהיה על שמו בלבד למרות שהוא נשוי לדנה. במקרה הזה הבנק בודק את כל הבדיקות את חיים, מתחשב רק בהכנסות של חיים לבדו, אבל מתחשב בהוצאות של דנה.

אם נניח חיים מרוויח 14 אלף שקלים אבל יש הלוואות משותפות שלו ושל דנה בשווי 3000 שקלים בחודש, הבנק מוריד את ההוצאות המשותפות ומפחית אותן מההכנסה של חיים בלבד. במקרה הזה חיים צריך להוכיח לבנק שהוא עומד לבדו ביכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא, לאחר הפחתת ההוצאות המשותפות. דנה תחתום על מסמך ויתור זכויות בדירה שתירכש.

הסבר: אם חיים לבדו מרוויח 14 אלף שקלים בחודש ויש הוצאות משותפות שלו ושל דנה בגובה 3000 שקלים בחודש, זה אומר שמבחינת הבנק הוא מרוויח 11,000 אלף שקלים וכתוצאה מזה הוא יכול לקחת משכנתא בגובה 3500 שקלים בלבד, לפי חישוב של שליש מההכנסה הפנויה.

הנקודה החשובה היא במקרה של וויתור זכויות מצד דנה, הוא שהבנק בודק את דנה מבחינת כל הבדיקות הקיימות בבנק. כלומר, אם דנה נמצאת בפשיטת רגל- הבנק לא יסכים שדנה תחתום על וויתור זכויות והמשכנתא תיפסל. 

אם אתם שואלים למה המשכנתא תיפסל? אז ההסבר הוא פשוט, דנה נמצאת בפשיטת רגל ובגלל שהיא נשואה לחיים, היא עלולה לגרור אותו לתוך הבעיות שלה, כלומר הוצאות לפועל, עיקולים וכל שאר הבעיות שמגיעות עם פשיטת הרגל. במקרה כזה, הבנק יחשוש לתת משכנתא לחיים מחשש שדנה תסבך אותו ותמנע ממנו לשלם את המשכנתא.

הסכם ממון:

החריג האחרון שיש למצבים המיוחדים האלו הוא הסכם ממון. הכוונה היא להסכם ממון שנחתם בטרם ללקיחת המשכנתא וקניית הבית. הכוונה היא להסכם ממון שמאושר על ידי בית המשפט ונעשה לפני רכישת הבית והמשכנתא.

מה ההבדל בין הסכם ממון לוויתור זכויות?

ההבדל הוא שאת הסכם הממון הבנק במקרים מסוימים צריך לאשר מבחינת התוכן, בעיקר בהתייחסות לרכישת הנכס הספציפי שאותו קונים. ההבדל השני הוא שבן הזוג לא צריך לעבור בדיקה של הבנק משום בחינה. כלומר אם דנה וחיים הם זוג נשוי אבל דנה רוצה לקנות את הבית לבד, כי חיים נמצא בהליך פשיטת רגל- הבנק לא יבצע שום בדיקות של חיים ויתעלם מכך שהוא נמצא בפש"ר.

דוגמה: במקרה הזה דנה מרוויחה 14,000 שקלים בחודש, לה ולחיים יש הוצאות של 3000 שקלים בחודש. במקרה הזה דנה תוכל לקחת משכנתא של עד 3500 שקלים בחודש, אבל הבנק לא יבצע את הבדיקות המקובלות לגבי חיים. הסכם ממון מתאים לזוגות שבאמת יש בהם חלוקת ממון והפרדה רכושית או במקרים מסוימים כאלו שבני הזוג שלהם נמצאים בצרות ומנסים "להחביא" אותם.